بررسی نحوه نگارش قرارداد رهن و اجاره املاک مسکونی و تجاری

شیوه نگارش قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری چگونه است؟

در این مقاله مشاورین ملکیتا به بررسی حقوقی قرارداد اجاره پرداخته اند. در نظام حقوقی کنونی ایران انعقاد قرارداد رهن و اجاره املاک مسکونی و تجاری با نگارش و امضای اجاره نامه صورت می پذیرد. اجاره نامه برگه چاپی خاصی است که توسط اتحادیه صنف مشاورین املاک تهیه شده و در دسترس مشاورین املاک معتبر قرار داده می شود. به طور کلی رهن و اجاره به معنای مالکیت منافع متعلق به یک ملک مثل قابلیت سکونت برای مدت زمان مشخصی است. در واقع یکی از ویژگی های اصلی عقد اجاره این است که می بایست به صورت موقت منعقد گردد.

انعقاد قرارداد رهن و اجاره املاک مسکونی و تجاری می بایست مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ انجام گیرد. کسی که ملک را اجاره می کند، مستاجر و مالک که ملک خود را اجاره می دهد، به عنوان موجر شناخته می شود. اجاره نامه ممکن است به صورت عادی و در دفاتر مشاورین املاک معتبر تنظیم گردد. در این صورت مشاور املاک مستحق دریافت حق کمیسیون از طرفین عقد اجاره است. علاوه بر این اجاره نامه ممکن است به موجب سند رسمی و در دفاتر ثبت اسناد رسمی منعقد شود. در این صورت می بایست حق الثبت به سردفتر پرداخت شود. در ادامه نوشتار پیش رو مهمترین قواعد و مقررات مربوط به شیوه نگارش قرارداد رهن و اجاره املاک مسکونی و تجاری را مورد بررسی قرار می دهیم.

 

عقد رهن و اجاره املاک مسکونی و تجاری چگونه تحقق می یابد؟

همانطور که اشاره شد مطابق با ماده ۴۶۰ قانون مدنی اجاره عقدی است که در آن مستاجر در ازای پرداخت مبلغی استفاده از منافع مال الاجاره را برای مدت زمانی مشخصی را در اختیار می گیرد. در اغلب موارد ضمن عقد اجاره مال یا مبلغ معینی تحت عنوان رهن یا ودیعه توسط مستاجر به موجر پرداخت می شود. موجر مکلف است پس از پایان یافتن مدت اجاره مال مزبور را به مستاجر بازگرداند. اصولاً مستاجر حق دارد ملک مورد اجاره را با انعقاد قرارداد اجاره در اختیار شخص ثالث قرار دهد. با این حال ممکن است در ضمن اجاره نامه این حق از مستاجر سلب شده باشد. در این صورت مستاجر تنها می تواند در طول مدت اجاره خود در ملک مورد اجاره سکونت یابد یا به کسب و کار مشغول شود.

تنظیم قرارداد خرید و فروش املاک در مورد خوابگاه های دانشجویی، خانه های سازمانی متعلق به نیروهای مسلح و … مستلزم رعایت شرایط و مقررات خاصی است که با انعقاد اجاره نامه در مورد املاک عادی متفاوت است. با نگارش اجاره نامه و امضای آن موجر متعهد می گردد ملک مورد اجاره را تخلیه کرده و به تصرف مستاجر درآورد. در مقابل مستاجر متعهد می گردد در ظرف مدت مقرر کرایه را به موجر پرداخت نماید. در صورتی که هر کدام از طرفین عقد اجاره از انجام تعهدات قراردادی خویش خودداری کند، طرف مقابل می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی محل قرار داشتن ملک مراجعه کرده و بر علیه متخلف، دعوای حقوقی طرح نماید.

 

 

برای طرح شکایت در دادگاه های حقوقی در مورد رهن و اجاره املاک مسکونی و تجاری چه اقداماتی را باید انجام داد؟

چنانچه در خصوص رهن و اجاره املاک مسکونی و تجاری میان موجر و مستاجر اختلافی پیش آید، دادگاه عمومی و حقوقی محل قرار داشتن ملک برای رسیدگی صالح است. در این راستا شخصی که ادعا می کند حقوق وی پایمال شده است می بایست به دفتر دادگاه مراجعه کرده و با طرح دادخواست بر علیه طرف مقابل طرح شکایت نماید. مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی دادخواست برگه چاپی خاصی است که مشخصات دعوای حقوقی اعم از مشخصات موضوع دعوی و طرفین دعوی ذکر می شود. به طور کلی دادخواست می بایست دربردارنده موارد زیر باشد:

• نام، نام خانوادگی، نشانی محل اقامت و سایر مشخصات خواهان یا شاکی
• نام، نام خانوادگی، نشانی محل اقامت و سار مشخصات خوانده یا مشتکی عنه
• در صورتی که دادخواست توسط وکیل دادگستری طرح گردد، سند اثبات کننده نمایندگی وکیل نیز می بایست در ذیل دادخواست به دفتر دادگاه حقوقی تسلیم گردد.
• موضوع دادخواست. در خصوص قرارداد رهن و اجاره املاک مسکونی و تجاری موضوع دادخواست ممکن است تخلیه ید، رفع تصرف عدوانی، پرداخت اجاره بها و … باشد.
• بهای خواسته؛ خواهان می بایست در ضمن تقدیم دادخواست، بهای خواسته را نیز معلوم کند. منظور از بهای خواسته ارزش مالی است که در صورت محکومیت، محکوم علیه مکلف است به خواهان پرداخت کند. بهای خواسته مبنای تعیین صلاحیت دادگاه و قابلیت تجدید نظر خواهی از رای دادگاه خواهد بود.

پس از تقدیم دادخواست و تکمیل پرونده قاضی در صورتی که شرایط قانونی را محرز دانست، دستور تعیین وقت رسیدگی را صادر می کند. سپس مدیر دفتر دادگاه وقت رسیدگی را تعیین کرده و آن را به طرفین ابلاغ می کند. طرفین می بایست در تاریخ مشخص شده در دادگاه حضور پیدا کرده و در جلسه دادرسی شرکت نمایند.

نکات حقوقی در خصوص اجاره نامه

برخی از مهمترین نکات حقوقی و قانونی در خصوص قرارداد رهن و اجاره املاک مسکونی و تجاری عبارت از موارد زیر است:

• املاکی که در محدوده اراضی شهری واقع شده و مورد اجاره قرار می گیرند، از لحاظ کاربری ممکن است مسکونی، اداری، تجاری، زراعی و صنعتی باشند. انواع کاربری ساختمان و شرایط هر کدام از انواع کاربری در قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۹ تعیین گردیده است. امروزه زمین های با هر نوع کاربری را می توان به اجاره گذاشت.
• در صورتی که مستاجر در ملک مورد اجاره مرتکب تعدی و تفریط شود، علاوه بر این که برای موجر حق فسخ ایجاد می گردد، مستاجر می بایست کلیه خسارات وارد شده به موجر را جبران نماید.
• در صورتی که مستاجر برخلاف توافقات مندرج در اجاره نامه، ملک مورد اجاره را در مدت اجاره به شخص دیگری انتقال دهد، موجر حق فسخ معامله و دریافت کلیه خسارات وارد شده را خواهد داشت.
• ممکن است در ضمن اجاره نامه شرط شود که اگر موجر ملک مورد اجاره را در طول مدت اجاره فروخت، اجاره نامه فسخ گردد. در این صورت با فروش ملک مورد معامله، مستاجر می بایست ملک را تخلیه نماید.
• در صورتی که برخلاف مقررات قانونی مستاجر از تخلیه ملک در پایان مدت اجاره خودداری کرد، موجر می تواند به دوایر اجرای ثبت مراجعه کرده و اجرائیه ثبتی دریافت کند. در این صورت می تواند با هماهنگی مامورین دادگستری نسبت به تخلیه ملک مورد اجاره مبادرت به عمل آورد.

مشاوره حقوقی در خصوص اجاره نامه

انعقاد قرارداد رهن و اجاره املاک مسکونی و تجاری مستلزم رعایت مقررات مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر و آیین نامه های مربوط به آن است. بدون تردید نگارش اجاره نامه و اجرای عقد اجاره مستلزم داشتن اطلاعات حقوقی در زمینه قوانین و مقررات موجود و رویه های قضایی است. از همین رو توصیه می شود پیش از انعقاد قرارداد اجاره با مشاورین حقوقی و مشاورین املاک مجرب مشاوره داشته باشید.

مجموعه ملکیتا با حضور و عضویت بهترین مشاورین حقوقی و مشاورین ملکی آماده ارائه خدمات قانونی در زمینه انعقاد اجاره نامه و مشاوره حقوقی در زمینه اجرای مفاد اجاره نامه می باشد. برای ارتباط با متخصصی ملکیتا کافی است به درگاه اینترنتی این مجموعه به نشانی www.melkita.com وارد شوید.